L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Le rôle essentiel de l'Expert Immobilier Valeur Vénale
Qu'est-ce que l'IFI ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a été instauré le 1er janvier 2018 en remplacement de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Contrairement à son prédécesseur qui portait sur l'ensemble du patrimoine d'un contribuable, l'IFI cible exclusivement les biens immobiliers non affectés à une activité professionnelle.
Les actifs financiers, bijoux, œuvres d'art et autres éléments du patrimoine mobilier sont désormais exclus du calcul.
En matière fiscale, l'évaluation de la valeur vénale constitue l'assiette de la taxation et doit être déclarée par le contribuable lui-même. Cette responsabilité déclarative place le propriétaire au cœur du processus d'évaluation et engage sa responsabilité vis-à-vis de l'administration fiscale.
Qui est concerné par l'IFI ?
L'IFI s'applique à tout contribuable dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition.
- Résidents fiscaux français
- Non-résidents détenant des biens immobiliers en France
Patrimoine net taxable = Valeur totale des actifs immobiliers - Dettes déductibles (emprunts, travaux, etc.)
Barème progressif IFI 2025
| Fraction nette taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Abattements et décotes applicables
Résidence principale
Abattement de 30 % sur la valeur vénale. Ne s'applique pas aux résidences secondaires.
Décote 1,3M - 1,4M €
Formule : 17 500 € - (1,25 % × valeur nette taxable)
Biens loués
Décote admise selon la nature du bail. Plus le bail est protecteur pour le locataire, plus l'abattement est élevé.
Plafonnement
Cumul IFI + IR limité à 75 % des revenus de l'année précédente.
Biens exonérés d'IFI
100% Exonération totale
- Biens affectés à l'activité professionnelle du contribuable
- Parts de sociétés représentatives de biens professionnels
75% Exonération partielle
- Bois et forêts
- Parts de groupements forestiers
- Biens ruraux loués par bail à long terme
- Parts de groupements fonciers agricoles non exploitants
L'intérêt de faire appel à un Expert Immobilier
Une obligation déclarative lourde de conséquences
Une sous-évaluation peut entraîner un redressement fiscal assorti de pénalités, tandis qu'une surévaluation conduit à un paiement excessif de l'impôt. Dans les deux cas, les enjeux financiers sont considérables.
Les atouts d'un rapport d'expertise
Sécurité juridique
Document opposable à l'administration fiscale en cas de contrôle.
Objectivité
Évaluation en toute indépendance, intégrité et objectivité.
Méthodologie rigoureuse
Au moins deux méthodes d'estimation recommandées.
Prise en compte des décotes
Abattements justifiés (occupation, indivision, etc.).
Actualisation possible
Suivi régulier du patrimoine entre deux expertises.
Quand faire appel à un expert ?
Approche du seuil
Déterminer si le patrimoine dépasse 1 300 000 €
Patrimoine complexe
Biens atypiques, immeubles de rapport, propriétés rurales
Biens occupés
Justifier une décote pour occupation
Contestation fiscale
Redressement ou litige avec l'administration
Transmission patrimoniale
Référence pour donations et successions
Conclusion
L'Impôt sur la Fortune Immobilière représente un enjeu fiscal significatif pour les contribuables dont le patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros. La détermination de la valeur vénale, assiette de cet impôt, relève de la responsabilité du déclarant mais nécessite une expertise technique pointue.
Faire appel à un expert immobilier valeur vénale permet de sécuriser sa déclaration, d'optimiser légalement la base imposable en appliquant les décotes admises par l'administration, et de disposer d'un document probant en cas de contrôle. C'est un investissement qui peut s'avérer très rentable au regard des enjeux financiers et juridiques liés à l'IFI.
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