Le Viager
Un mode d'acquisition immobilier basé sur un contrat aléatoire entre crédirentier et débirentier.
Qu'est-ce que le viager ?
Le viager est un type de contrat aléatoire (selon l'article 1964 du Code Civil) qui stipule que l'acheteur (appelé débirentier) acquiert un bien immobilier en versant éventuellement un bouquet et une rente annuelle, trimestrielle ou mensuelle à un vendeur (appelé crédirentier), et ce jusqu'au décès de ce dernier.
Bien que l'acheteur devienne le propriétaire du bien immobilier dès la signature du contrat, il ne peut en disposer qu'après la mort du vendeur (sauf viager libre). La valeur finale du prix de vente dépend donc de la date du décès du vendeur.
Terminologie du viager
Le crédirentier
Le vendeur d'un bien en viager est appelé le crédirentier.
Le débirentier
L'acheteur d'un bien en viager est appelé débirentier.
Le bouquet
Apport initial payé comptant par l'acquéreur. Le bouquet est non imposable.
La rente viagère
Revenu régulier payé par l'acheteur au vendeur jusqu'à la fin de ses jours. Elle bénéficie d'abattements fiscaux.
Clause résolutoire
Clause permettant au vendeur d'annuler la vente si le paiement de la rente n'est pas respecté.
Usufruitier
Personne ayant le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire.
Nu-propriétaire
Personne qui, relativement à un bien déterminé, a la faculté d'en disposer soit en la vendant, soit en la donnant ou en la transmettant par testament.
Les différents types de vente
Viager Occupé
Le vendeur conserve l'usage du bien jusqu'à son départ ou décès. En contrepartie, il perçoit un bouquet et une rente mensuelle à vie.
Viager Libre
Le bien est libre de toute occupation. Le vendeur perçoit un bouquet et une rente à vie. L'acquéreur peut habiter ou louer le bien immédiatement.
Vente à Terme avec Occupation
Le vendeur conserve l'usage du bien pendant une durée fixée à l'avance. Le paiement des mensualités est limité dans le temps. Pas d'aléa sur la durée.
Vente à Terme Libre
Le bien est libre de toute occupation. Le vendeur perçoit un capital et des mensualités dont le paiement est limité dans le temps.
Nue-Propriété
Le vendeur conserve l'usufruit (usus et fructus) du bien. Il peut l'habiter ou le louer. L'acquéreur achète la nue-propriété (abusus) et bénéficie d'un abattement sur la valeur du bien. Le paiement se fait généralement sous forme d'un capital unique.
Que peut-on vendre en viager ?
Lorsqu'on prononce « viager », on pense à un bien immobilier. En fait, pratiquement tout peut se négocier en forme viagère :
- Appartement ou maison
- Terrain ou exploitation agricole
- Bois ou forêt
- Commerce
- Bateau, avion, œuvre d'art...
La particularité porte essentiellement sur le mode de paiement : le nombre d'annuités est aléatoire, lié à la durée de vie du crédirentier.
Le Film "Le Viager"
Film français de Pierre Tchernia et René Goscinny (1972). L'histoire imagine les rapports entre une famille achetant une maison sur la Côte d'Azur à un vieil homme qui tarde à mourir, des années 1930 à 1970.
Accablés par l'éternelle rente viagère, ils se décident à précipiter la mort du vendeur. Goscinny brocarde ainsi un procédé qu'il juge immoral.
Avec Michel Serrault, Michel Galabru, Rosy Varte, Jean-Pierre Darras, Odette Laure et Claude Brasseur.
Notre accompagnement
Vous habitez dans les Yvelines, Hauts-de-Seine ou Paris, vous souhaitez vendre votre appartement ou votre maison en viager ? Le Cabinet Nicolas CHANOINE peut vous accompagner pour :
- Déterminer la valeur vénale de votre bien
- Calculer le bouquet correspondant
- Définir la rente viagère
Ce prix sera accepté plus facilement par l'acheteur (débirentier) quand il saura qu'il vient d'un Expert Indépendant non intéressé à la vente.
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