Lexique de l'Expertise

Définitions claires et précises des termes techniques liés à l'expertise en valeur vénale, au démembrement et au viager.

A

Abandon de jouissance (Libération anticipée)
Action par laquelle le vendeur occupant décide de quitter définitivement le logement (par exemple pour s'installer en EHPAD). En compensation de cette libération, l'acquéreur doit majorer (augmenter) la rente viagère d'un pourcentage défini lors de la signature de l'acte.
Abattement fiscal
Réduction appliquée à la rente viagère soumise à l'impôt sur le revenu. Cet abattement dépend de l'âge du crédirentier à la signature de l'acte (ex: 70% d'abattement s'il a plus de 70 ans).
Acte authentique
Contrat de vente définitif rédigé et signé obligatoirement par-devant un notaire. Il scelle officiellement la transaction immobilière ou viagère.
Aléa
Élément fondamental et obligatoire du viager. Il représente l'incertitude sur la durée de vie du vendeur et donc sur le prix total qui sera payé. S'il n'y a pas d'aléa (par exemple, si le vendeur est gravement malade et l'acquéreur le sait), la vente peut être annulée.
Article 605 du Code Civil
Article de loi définissant les réparations d'entretien courant. En viager occupé, ces charges incombent généralement au vendeur (crédirentier).
Article 606 du Code Civil
Article de loi encadrant les grosses réparations (toiture, murs porteurs, ravalement). En viager, elles sont systématiquement à la charge de l'acquéreur (débirentier).
Article 669 du Code Général des Impôts (CGI)
Barème fiscal officiel utilisé par les notaires pour calculer les droits de mutation et les impôts lors du démembrement de propriété. Il fonctionne par tranches d'âge de 10 ans.

B

Barème Daubry
Barème de référence (ou barème économique) le plus utilisé par les experts pour calculer avec précision le bouquet et la rente. Il se base sur des statistiques de mortalité différenciées selon l'âge exact et le sexe du vendeur.
Barème Fiscal
Voir "Article 669 du Code Général des Impôts (CGI)". Ce barème est rigide et ne sert pas à définir la valeur économique réelle d'un bien sur le marché.
Bouquet
Capital initial (somme d'argent) versé comptant par l'acquéreur (débirentier) au vendeur (crédirentier) le jour de la signature de l'acte chez le notaire.

C

Capitalisation de la rente
Opération mathématique consistant à transformer la valeur de l'espérance de vie du vendeur en une somme globale (le capital) pour calculer la rente viagère correspondante.
Centre National de l'Expertise (CNE)
Réseau national regroupant des experts immobiliers certifiés. L'agrément par le CNE garantit le respect de la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière, assurant une méthodologie rigoureuse et reconnue par les tribunaux et l'administration fiscale.
Charges courantes (ou locatives)
Dépenses liées à l'utilisation quotidienne du bien (eau, électricité, entretien de la chaudière, menues réparations). Elles sont payées par le vendeur occupant le logement.
Clause d'indexation
Mécanisme légal prévu dans l'acte de vente permettant de revaloriser annuellement le montant de la rente viagère (généralement sur l'Indice des Prix à la Consommation de l'INSEE) pour protéger le pouvoir d'achat du vendeur face à l'inflation.
Clause de réversibilité
Dans un viager sur deux têtes (un couple), cette clause stipule qu'au décès du premier conjoint, la rente continuera d'être versée, en tout (réversibilité à 100%) ou en partie, au conjoint survivant.
Clause résolutoire
Garantie fondamentale pour le vendeur. Si l'acquéreur ne paie plus la rente viagère, cette clause permet au vendeur de demander l'annulation de la vente, de récupérer son bien, et de conserver le bouquet et les rentes déjà versées à titre de dédommagement.
Compromis de vente
Contrat avant-contrat par lequel l'acquéreur et le vendeur s'engagent réciproquement à réaliser la vente en viager, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives.
Crédirentier
Désigne le vendeur du bien en viager. Il "fait crédit" à l'acquéreur de la part du prix qui n'est pas payée comptant, et perçoit la rente viagère.

D

Divorce / Séparation
Dans le cadre de l'expertise immobilière, procédure nécessitant l'évaluation impartiale du patrimoine commun ou indivis des époux afin de procéder au partage équitable ou à la liquidation du régime matrimonial (calcul des soultes, etc.).
Donation-partage
Acte notarié permettant de répartir de son vivant tout ou partie de son patrimoine entre ses héritiers. L'évaluation experte des biens immobiliers est indispensable pour garantir l'équité des lots et éviter les litiges ou redressements fiscaux ultérieurs.
Droit au Bail
Élément constitutif du fonds de commerce. Il s'agit du droit pour un locataire sortant ou cédant de transférer à un acheteur le bénéfice du bail commercial en cours. L'expert en évalue le montant en fonction du loyer de marché par rapport au loyer effectivement payé.

E

Expropriation
Procédure par laquelle la puissance publique contraint un propriétaire à céder son bien dans un but d'utilité publique, moyennant une juste et préalable indemnité. L'expert assiste le propriétaire pour évaluer cette indemnité face à l'administration.

F

Fonds de Commerce
Ensemble d'éléments corporels (matériel, marchandises) et incorporels (clientèle, nom commercial, droit au bail) permettant l'exercice d'une activité commerciale ou industrielle. Son évaluation requiert des méthodes spécifiques (chiffre d'affaires, rentabilité).

I

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Impôt français applicable aux personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse un certain seuil (1,3 million d'euros). L'expertise de la valeur vénale des biens permet une déclaration sécurisée face au risque de contrôle fiscal.
Indemnité d'Éviction
Somme due par un bailleur à son locataire commercial lorsqu'il refuse le renouvellement du bail commercial sans motif grave et légitime. Elle doit compenser intégralement le préjudice subi (perte du fonds ou frais de déplacement, indemnités de remploi, trouble commercial).

M

Murs Commerciaux
Désigne l'immobilier physique (le local) dans lequel une activité commerciale est exploitée. L'expertise des murs commerciaux diffère de celle des murs d'habitation car elle repose principalement sur la rentabilité (valeur par capitalisation du loyer) et les caractéristiques commerciales du lieu.

R

Rachat de soulte
Compensation financière versée par une personne à un autre coïndivisaire (ex: suite à un divorce ou une succession) afin de conserver la pleine propriété d'un bien indivis. La soulte se calcule sur la base de la valeur vénale expertisée du bien.

S

Succession
Transmission du patrimoine d'une personne décédée à ses héritiers. L'expertise immobilière dans ce cadre permet d'évaluer les actifs avec précision pour la déclaration de succession, limitant le risque de redressement fiscal ou de contestation entre héritiers.

V

Valeur Locative
Montant du loyer de marché qu'un propriétaire peut espérer tirer de son bien immobilier (résidentiel ou d'entreprise) s'il était mis en location aux conditions normales du marché à une date donnée.
Valeur Vénale
C'est la somme d'argent estimée contre laquelle un bien immobilier serait échangé, à la date de l'évaluation, entre un acheteur et un vendeur consentants, dans une transaction équilibrée et après une commercialisation adéquate. Il s'agit de la notion centrale de l'expertise immobilière.
Viager (Expertise Viagère)
Type de vente immobilière où l'acquéreur (débirentier) paie une somme au comptant (le bouquet) et une rente périodique (rente viagère) au vendeur (crédirentier) jusqu'au décès de ce dernier. L'expertise sert à calculer l'espérance de vie, le DUH (Droit d'Usage et d'Habitation), le bouquet équitable et la rente.
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